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작성자 daum
작성일 2016/06/28
홈페이지 http://realestate.daum.net/news/detail/main/20160628095040208.daum
분 류 good
ㆍ추천: 0  ㆍ조회: 940      
내년부터 바뀌는 주택임대소득..과세 기준은?
■ 경제와이드 이슈& - 유재선 세무법인 부강 대표

매주 화요일 어려운 세무 문제, 실제 들어온 상담을 토대로 자세히 설명하고 문제 해결하는 시간 갖는다.

◇ 내년부터 달라지는 주택임대소득 과세, 준비방안은?

주택임대소득에 대한 과세가 2014년 2월 발표됐다가 여론의 거센 반발로 3년간 유예됐고 올해가 그 마지막 유예기간이다. 내년부터 바뀌는 부분을 살펴보면 먼저 1세대 1주택자의 경우에는 기준시가가 9억원
이하라면 여전히 주택임대소득에 대해서 과세하지 않는다. 따라서 시가 9억원 이하의 주택을 한 채 가지고 있으면서 임대하셨다면 그 금액이 얼마이든 주택임대소득에 대해서 지금처럼 과세하지 않는다.

2주택자의 경우 임대료가 2천만원 이하의 경우 올해까지는 비과세하고 내년부터는 14%의 세율로 분리과세한다. 2천만원을 초과하는 임대료 수입이 있는 경우 다른 소득과 합산해서 종합과세하게 된다. 여기서 주택의 수를 계산할 때는 배우자와 합쳐서 계산을 하지만 임대수입금액은 각각 계산한다. 예를 들어 남편과 부인이 각각 임대하고 있는 주택이 하나씩 있어서 임대수입금액이 1500만원, 1300만원이 있다면 2주택자가 되고 수입금액이 각자 2천만원 이하이기 때문에 분리과세가 가능하다.

배우자와 합하여 3주택자을 소유하고 그 임대보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산해서 소득에 합산하게 된다. 간주임대료란 임대보증금에서 발생하는 이자상당액을 수입으로 보아 임대료수입금액에 합산하는 것을 말한다. 즉 이자상당액만큼은 임대료로 간주해서 소득이 발생했다고 보는 것이다.

3주택자도 2주택자와 마찬가지로 간주임대료 포함 2천만원이하이면 분리과세, 2천만원 초과할 경우 종합과세된다. 따라서 다른 소득과 주택임대소득이 2천만원을 넘지 않도록 조정하는 것이 유리하다. 배우자에게 일정 지분을 증여하는 등의 방법이 있다.

◇ 농어촌 주택, 양도세 비과세 혜택 가능할까요?

농어촌 주택은 장소, 기간, 규모의 3가지 기준을 충족하는 주택을 말한다. 서울과 인천, 경기도를 제외한 읍면지역에 소재하는 주택을 2003년 8월부터 2017년 12월 31일 사이에 구입하여 3년 이상 보유하고,
주택의 면적이 150㎡ 대지는 660㎡, 는 경우 공동주택은 116㎡이하인경우, 기준시가 2억이하(한옥4억)인 경우 농어촌 주택으로 인정받을 수 있다.

즉 시골 주택을 구입한지 3년이 지났고, 장소와 규모 조건도 충족하는 경우 농어촌주택특례를 적용받아 서울소재 주택을 양도하여도 양도세 비과세 대상이 되실 수 있다. 조금 다른 케이스지만 이농주택이나 귀농주택의 경우에도 농어촌주택과 같이 일반주택을 양도할 때 비과세특례를 적용한다.

이농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른곳으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 소유하는 주택을 말하는 것이다. 상속주택과 마찬가지로 이농인이 취득한 후 5년 이상 거주하는 것을 그 요건으로 하고 있으며 이농주택에 대한 규모의 제한은 없다.

귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 일정규모(1,000㎡) 이상의 농지와 함께 주택을 취득하여 거주하고 있는 일정규모 이하의 주택을 말하는데 이 1,000㎡ 이상의 농지를 미리 취득하여 농지를 소유하고 있는 자가 귀농목적으로 주택을 취득하는 경우를 포함한다.

종전에는 본적지 또는 연고지에 소재하여야한다는 연고지 요건이 있었는데 2016년 2월 17일 이후에 취득하는 귀농주택의 경우 연고지 요건은 삭제되었다. 귀농으로 인하여 전세대원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에(2016.2.17. 이후 귀농주택을 취득하는 분부터 적용) 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세규정을 적용한다.

귀농주택에 대해서는 엄격한 사후관리도 뒤따르게 된다. 귀농주택의 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말함)부터 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우에는 일반주택의 양도시 이미 비과세 받은 양도소득세를 신고납부하여야 한다

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